La riforma del condominio e il ruolo del notaio

 La riforma del condominio, introdotta dalla legge 1° dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) è stata recentemente oggetto di interpretazione da parte dello studio 906-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato, con particolare riferimento a tre aspetti: la natura giuridica del condominio, il registro dei beni condominiali e le vicende circolatorie dei beni facoltativamente condominiali.

In relazione alla dibattuta questione relativa alla natura giuridica del condominio, è stata confermata la tesi maggioritaria secondo cui esso non rappresenti un vero e proprio soggetto di diritto, bensì una mera situazione di contitolarità, e ciò indipendentemente dalla nuova formulazione dell'art. 2659, comma 1 n. 1 c.c., che consente l’esecuzione di formalità nei registri immobiliari (quali l'iscrizione di ipoteca giudiziale per il recupero dei crediti derivanti da contributi condominiali non versati, nonché la trascrizione del pignoramento immobiliare eseguito per il recupero dei crediti medesimi) direttamente con riferimento al condominio in sé.

Lo studio del notariato ha evidenziato come la riforma del condominio e la novella legislativa del citato art. 2659 c.c. - correttamente interpretate - non siano in grado di supportare alcun processo di entificazione giuridica del condominio, nel senso di annullare l'individualità di ciascun condomino in rapporto alle parti comuni dell’edificio, le quali permangono nella titolarità dei singoli condomini, non spettando al condominio quale soggetto di diritto.

In relazione poi al registro dell'anagrafe condominiale, viene escluso un espresso obbligo del notaio rogante (fatto salvo un dovere di informazione alle parti della normativa in commento) di comunicare all'amministratore la variazione dei dati indicati dall'art. 1130, comma 6, c.c. in dipendenza della stipula di un contratto modificativo della titolarità di diritti reali, restando il relativo onere a carico dei contraenti, in quanto comunicazione prodromica al conseguimento dello status di condomino e al conseguente acquisto di tutti i diritti, cui è connessa altresì la responsabilità solidale in relazione ai contributi maturati fino al momento della trasmissione all'amministratore del condominio del titolo che determina il trasferimento del diritto sull'immobile.

Infine, per quanto attiene alle vicende circolatorie dei beni facoltativamente condominiali (quali l'alloggio del portiere o il locale sala giochi), così come delle parti comuni dell'edificio, viene ribadito - anche alla luce della negata soggettività del condominio - che la legittimazione a vendere (o a costituire diritti reali minori) spetti - previo consenso unanime dei condomini, sulla base della ordinaria disciplina in tema di comunione - all'amministratore di condominio, munito di regolare procura.